越南預售屋付款：訂金5%、95%收款上限與修法草案

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越南預售屋有兩個常被混用的5%：一個是開發商收訂金的上限，另一個是未取得權利證明前，至少應留下的契約餘額。兩者位於不同階段，不能合成「先付5%，銀行就會保證交屋」。

2026年10月22日，越南國會聽取《不動產經營法》修正草案提案與審查；建設部10月23日的報導再提尾款帳戶機制。對台灣讀者，先分清現行付款規則與草案，才知道簽約時要查什麼。建設部原報導

第一個5%：具備銷售條件後，才談訂金上限

本文聚焦向開發商購買預售住宅；越文稱nhà ở hình thành trong tương lai，即尚在形成中的住宅，不直接套用於所有二手交易或租購；已簽舊約須另核過渡條款。

現行29/2023/QH15號《不動產經營法》第23條第5款規定，物件具備法定交易條件後，開發商才可收取不超過售價5%的訂金（đặt cọc），協議須載明售價。這是上限，不是每案一定要付滿5%，也不是未具銷售條件就能先收5%。官方合併文本，第23條

因此，看到「保留名額」「優先選戶」，仍應問：收款法律性質是什麼、由誰簽約、款項到誰的帳戶、哪些條件可以退款。不能只看費用名稱，就假定不受相關規則限制。

第25條第3款規定，買方尚未取得土地使用權及附著資產所有權證明前，賣方不得收超過契約金額95%；其餘於主管機關核發證明後支付。若前面只收90%，餘額就是10%，並非尾款永遠剛好5%。

但95%不是首期上限。買賣首期含訂金不得超過30%；後續按工程進度，未交屋累計一般不超過70%；賣方屬第10條第4款外資經濟組織時，則不超過50%。50%看的是賣方身分，不是因買方持台灣護照。官方合併文本，第25條

10月報導提到，草案擬讓剩餘5%透過「限制提領帳戶」（tài khoản phong tỏa）或依雙方約定安排保障。原文仍是草案，且包含不同安排，不能翻成已全面強制實施的信託、履約保證或退款承諾。

截至本文查核，未取得可將該提案當作已施行普遍規則的正式文本。買方若被告知「有銀行保管」，應要求銀行文件與契約，核對誰能動用、何時釋放、發生爭議怎麼辦；不能只憑一個銀行帳號判斷。建設部草案說明

純教學假設：售價與契約總額同為50億越南盾（VND）。

這不是建案報價，也不表示可以跳過工程階段一次付47.5億；稅費及合約計價口徑仍須另核。簽約前，請當地法律專業人士把物件銷售條件、付款表、收款人與退款條件逐項對上。台灣人的購買資格、可買物件與額度也須另外確認。

訂金5%與未發證95%的界線，讓買方有具體數字可核對；近期草案也顯示尾款管理仍是制度完善的重點。越南住宅市場值得持續研究與實地考察，但機會成立，要靠合法可售、工程交付、權利文件與成本配合。

先把付款表變成可驗證的文件，再評估地點、租金與退出成本，比只追逐折扣更能判斷物件是否適合自己。法定上限與修法方向，均不能代替個案的交屋能力或投資報酬。

查核截至2026年10月28日台灣時間。依官方法規、合併文本與部會報導整理，未現場訪查；個案以當時有效越南文正式文本及專業核對為準，不構成法律或投資建議。

延伸閱讀：台灣人研究越南購屋的資格與成本、越南觀察。首圖為AI編輯示意；人物參考為草案報告人司法部長Hoàng Thanh Tùng，來源：越南國會quochoi.vn，建設部10月23日轉載。