[2026年6月最新][越南房地產]胡志明市房地產能買嗎？2026 超大利多與 2027 年展望

胡志明市房地產現在能不能買？我的答案不是「能」或「不能」，而是：可以研究，但不能再用「越南很便宜」這四個字買。

2026 年的胡志明市，正在同時出現三股力量。

• 第一，新政府上台後，越南把高成長、私營經濟、科技創新與行政效率放到更高的位置。
• 第二，胡志明市在 2025 年行政合併後，變成涵蓋原胡志明市、平陽與巴地頭頓的大型都會經濟圈。
• 第三，Long Thanh 新機場、捷運一號線、環城三路、Ben Thanh-Can Gio 捷運與多個高速公路案，正在把房地產從「市中心邏輯」推向「都會走廊邏輯」。

這些都是大利多。但大利多不等於每個物件都會漲，更不等於 2027 年可以閉眼買。

本文資料查證日為 2026-06-12。匯率使用台灣銀行牌告頁面 2026-06-12 04:44 的越南盾現金賣出 0.00137 台幣/越南盾；台銀頁面也提醒牌告匯率僅供參考，實際交易匯率以銀行當下報價為準。（資料：台灣銀行牌告匯率）

先看 2026 的真實房價：胡志明市已經不是單一市場

Numbeo 在 2026-05-27 更新的胡志明市房價資料顯示，市中心公寓平均買入價格為 118,118,964 越南盾/㎡，區間為 75,000,000 到 200,000,000 越南盾/㎡；非市中心平均為 48,015,385 越南盾/㎡，區間為 36,400,000 到 70,000,000 越南盾/㎡。同頁也顯示市中心總租金收益率約 2.93%，非市中心約 3.71%，資料基於過去 18 個月 28 位貢獻者的 180 筆輸入。（資料：Numbeo Ho Chi Minh City Property Prices）

這組數字有兩個重點。

第一，胡志明市核心區已經不便宜。市中心 118,118,964 越南盾/㎡，用台銀 0.00137 換算，約為每平方公尺 161,823 台幣；若用 70㎡ 公寓估算，總價約 82.68 億越南盾，約 1,132.8 萬台幣。（資料：Numbeo、台灣銀行牌告匯率；換算為本文計算）

第二，市中心與非市中心已經是不同市場。非市中心平均 48,015,385 越南盾/㎡，約為每平方公尺 65,781 台幣；70㎡ 約 33.61 億越南盾，約 460.5 萬台幣。（資料同上；換算為本文計算）

所以，疫情後到現在，胡志明市最重要的變化不是「全部都漲」，而是「核心、富人區、捷運線、工業帶、機場走廊」開始各自定價。

疫情後到 2026：房價對比要看分區，不要看平均

越南不像日本有非常完整、即時、可公開查詢的官方區域成交序列。本文因此把「可連結的 2026 現況資料」與「市場掛牌樣本」分開使用：Numbeo 用來看全市中心/非中心基準；Batdongsan 掛牌頁則用來看 2026 年區域市場樣本，不把它當官方成交均價。

上表的一郡、七郡與平陽價格樣本，來自本文查證時 Batdongsan 掛牌頁可見的公寓標的與單價估算，包括一郡 Sailing Tower、Grand Marina 等核心豪宅樣本，七郡 The Peak Garden、Sky Garden、Eco Green、Q7 Riverside 等樣本，以及平陽順安、以安、土龍木的公寓掛牌樣本。（資料：Batdongsan 一郡公寓、Batdongsan 七郡公寓、Batdongsan 平陽公寓；台幣換算為本文計算）

這裡的投資判斷很清楚：疫情後到 2026，胡志明市不是「平均漲」的城市，而是變成三層市場。

第一層是一郡、Thu Thiem、Ba Son、金融核心與超高端河岸資產，買的是稀缺性和資本保值。第二層是七郡、Thao Dien、An Phu、Rach Chiec 等生活機能與外籍租客區，買的是居住品質與租賃流動性。第三層是平陽、以安、順安、土龍木與 Long Thanh 走廊，買的是產業、交通與行政合併後的都會外溢。

如果只問「胡志明市房價多少」，這個問題已經太粗。2026 之後真正該問的是：你買的是哪一條增值邏輯？

台幣換算：台灣買方最有感的一段

以下統一用台灣銀行 2026-06-12 04:44 越南盾現金賣出 0.00137 台幣/越南盾換算。（資料：台灣銀行牌告匯率）

這張表有一個現實提醒：越南看起來比台北便宜，但一郡真正核心資產不便宜；七郡好地段也不是早期想像中的低總價市場。平陽與以安、順安仍有總價優勢，但它們賺的是產業就業與城市外溢，不是一郡那種金融核心稀缺性。

此外，台灣買方還要把外國人購屋限制、外國人配額、粉紅本/所有權文件、開發商履約、匯款路徑、出租管理、租稅和未來出售流動性一起算進去。單純用「台幣總價比較便宜」進場，風險會被低估。

一郡金融區：最安全也最貴，租金報酬不是主角

一郡曾是胡志明市核心行政區，2025 年行政改革後「一郡」作為正式行政區已被調整，但市場上仍普遍用一郡指稱舊市中心與金融 CBD。公開資料顯示，一郡是越南最重要的金融商務核心之一，聚集胡志明市證券交易所、越南國家銀行胡志明市分行，以及 HSBC、Standard Chartered、Citi、JPMorgan、Bank of China、Maybank 等國際金融機構。（資料：District 1, Ho Chi Minh City）

這就是一郡價格高的原因。它不是單純住宅市場，而是金融、飯店、商辦、觀光、河岸豪宅與外資資產配置的綜合市場。

但一郡的問題也很明顯：進場價高，租金收益率容易被壓低。Numbeo 顯示胡志明市市中心總租金收益率約 2.93%，這代表如果買的是超高端河岸或金融核心物件，真正的投資邏輯通常不是每年租金，而是長期資本保值與下一輪資金願意付更高價格。（資料：Numbeo）

所以，一郡適合資金量大、能持有很久、重視資產稀缺性的買方。它不適合只想用低總價收高租金的人。

七郡富人區：生活機能強，但不要把富人區當保證獲利

七郡是胡志明市南側最具代表性的富人區與外籍居住區，Phu My Hung 新市鎮位於七郡，七郡 2024 年人口約 456,789 人、面積約 36 平方公里。（資料：District 7, Ho Chi Minh City）

七郡的優點很清楚：道路規劃相對整齊、學校與商場集中、外籍家庭與中高收入家庭租賃需求穩定，整體居住品質比很多舊市區舒服。對台灣買方來說，七郡也比較容易理解，因為它像是一個規劃型的新興富人生活圈。

但七郡不是沒有風險。第一，七郡已經不是早期低價市場。本文查證時，七郡公寓掛牌樣本常見區間約 54-90 百萬越南盾/㎡，中段 75 百萬越南盾/㎡ 的 70㎡ 物件約 52.5 億越南盾，換算約 719 萬台幣。（資料：Batdongsan 七郡公寓、台灣銀行牌告匯率；換算為本文計算）

第二，七郡投資要分清楚你買的是 Phu My Hung 成熟生活圈、Nguyen Van Linh 主幹道周邊、Tan My/Tan Phu 題材，還是更偏外圍的低總價標的。這些都叫七郡，但租客、管理、轉手買方完全不同。

第三，Ben Thanh-Can Gio 捷運與南向交通是利多，但交通題材會先反映在開價裡。VnExpress 報導指出，胡志明市啟動 Ben Thanh-Can Gio 捷運線，約 54 公里、設計速度最高 350 km/h、投資額約 102.4 兆越南盾，目標連接市中心與南部沿海區域並在 2028 年底完成。（資料：VnExpress 基建報導）

這對七郡、Nha Be、Can Gio 南向軸線是題材，但題材不等於每個站點都會變黃金地段。真正有價值的是「交通改善加上實際居住需求」，不是只有捷運故事。

平陽台商與外資製造帶：便宜不是重點，產業才是重點

平陽過去是越南南部重要工業省份，2025 年行政改革後併入擴大的胡志明市。公開資料顯示，平陽人口約 272 萬，長期以製造業、工業園區與外資投資聞名，包含 VSIP、Song Than、My Phuoc、Bau Bang 等工業園區；其中日本投資資料顯示，平陽曾是日本在越南的重要投資地之一。（資料：Binh Duong Province）

對台灣買方來說，平陽的吸引力不是「看起來便宜」而已，而是它背後有製造業、工程師、管理階層、外派族群、供應鏈與長期租屋需求。台商與外資製造業帶來的不是觀光租客，而是工作人口。

以 2026 掛牌樣本來看，平陽、順安、以安、土龍木一帶常見公寓樣本約 31-65 百萬越南盾/㎡。若用 43.5 百萬越南盾/㎡ 的中段樣本估算，70㎡ 約 30.45 億越南盾，約 417 萬台幣；若用 65 百萬越南盾/㎡，70㎡ 約 45.5 億越南盾，約 623 萬台幣。（資料：Batdongsan 平陽公寓、台灣銀行牌告匯率；換算為本文計算）

平陽真正的投資邏輯有三個：第一，併入大胡志明市後，城市治理與交通投資有機會重新整合；第二，工業園區與外資製造業創造長期住宅需求；第三，價格仍低於一郡與七郡，總價進入門檻較低。

但風險也很清楚：供給可能變多，租客收入天花板較低，轉手買方不一定像一郡和七郡那麼深。平陽適合買「產業人口真的住得到、通勤真的方便、周邊生活機能已經成形」的區位，不適合追太遠的預售故事。

捷運周遭：一號線已經開通，下一波是延伸與站點重估

胡志明市捷運一號線 Ben Thanh-Suoi Tien 已在 2024-12-22 開通，公開資料顯示全長約 19.7 公里、14 個車站，2025 年年乘客量約 20,558,990 人、日均約 56,326 人。（資料：Ho Chi Minh City Metro Line 1）

捷運一號線的房地產意義不只是「有捷運」。它把市中心、Ba Son、Thao Dien、An Phu、Rach Chiec、Thu Duc、Suoi Tien 這條東向軸線串起來，也讓市場開始重新理解胡志明市的東側都會廊帶。

但捷運投資有一個陷阱：真正享受捷運紅利的是可步行、可出租、可轉手的物件，不是地圖上看起來很近的物件。胡志明市天氣炎熱、行人環境與機車文化都會影響「站距」的實際價值。台灣人看捷運宅，很容易把台北捷運經驗直接套到胡志明市，但兩個城市的通勤行為不同。

2027 年看捷運周邊，應該問三個問題：走到站點是否舒服？租客是否真的願意為捷運多付租金？未來出售時，本地買方是否也認同這個站點價值？

新總理背景：金融官僚出身，利多在執行力，不在喊口號

2026 年越南政治利多，不能只看「新政府上台」四個字，要看背景。

AP 報導指出，Tô Lâm 在 2026 年連任越南共產黨總書記，越南設定 2026-2030 年每年 10% 以上經濟成長目標，並強調從廉價勞動與出口導向，轉向生產力、科技與更強的私營部門。（資料：AP：To Lam reelection and 10% growth target）

另一篇 AP 報導指出，Tô Lâm 隨後當選越南國家主席，同時繼續擔任共產黨總書記；Lê Minh Hưng 當選總理。報導也提到，Lê Minh Hưng 是前越南央行行長，未來政府重點包含科技、創新與數位轉型。（資料：AP：Vietnam elects Communist Party chief as president）

Lê Minh Hưng 的背景對房地產有兩層意義。

第一，他不是純粹的地方建設型政治人物，而是金融與中央官僚體系出身。房地產市場最需要的不是單純放水，而是法律、信貸、地方審批、基建、金融秩序和投資信心一起改善。

第二，新政府若真的推動行政效率與私營經濟，房地產受益的路徑會是間接的：審批更快、基建落地、企業投資增加、就業人口增加，最後才轉化為住宅與商辦需求。

這也是我認為 2026 是「政策預期重估年」的原因。市場買的不是某一條政策，而是越南想把成長速度拉高、把基建與行政效率加速的整體方向。

2026 超大利多：行政合併、新政府、1290 億美元基建包

胡志明市 2025 年行政合併後，公開資料顯示，合併前人口約 9,816,320 人，合併後人口約 14,002,598 人，面積約 6,772.59 平方公里。這代表胡志明市不再只是舊城區，而是把平陽與巴地頭頓納入更大的都會經濟體。（資料：Ho Chi Minh City）

這個變化對房地產很重要。原本投資人看胡志明市，常常只看一郡、二郡、七郡、平盛、富潤、守德。但合併之後，市場會更自然地把工業、港口、海岸、物流、機場和高速公路納入同一張資產地圖。

基建面更直接。VnExpress 報導指出，越南啟動與落成全國 234 個重大基建專案，總投資超過 3.4 千兆越南盾，約 1,292 億美元；其中非國有資本占總資金約 82%。同篇報導提到 Long Thanh 國際機場完成重要里程碑，越南航空、越捷與 Bamboo Airways 完成首批正式降落，新機場位於胡志明市以東約 40 公里，預期成為東南亞重要航空樞紐；連接機場的兩條道路，包括環城三路部分路段，也開放通車。（資料：VnExpress 基建報導）

這些不是小利多。它們會改變投資人對胡志明市的想像：從「市中心房價」變成「南越都會圈資產」。

新機場利多：Long Thanh 會引爆的是走廊，不是每塊土地

Long Thanh 新機場是 2026-2027 年越南房地產最容易被炒作的題材之一。

機場距離胡志明市約 40 公里，VnExpress 報導把它定位為東南亞重要航空樞紐，並提到機場連接道路與環城三路部分路段已開放通車。（資料：VnExpress 基建報導）

它真正引爆的不是「機場旁邊隨便買地都會漲」，而是三條走廊。

第一，東向走廊：一郡、Thu Thiem、Thu Duc、Long Thanh 之間的商務與物流連動。第二，工業走廊：平陽、同奈、守德與 Long Thanh 形成更大的產業與通勤圈。第三，國際門戶走廊：航空、會展、飯店、倉儲、跨境商務把部分需求從舊市中心外溢。

但機場題材也最危險。越靠近故事、越遠離成熟居住需求的標的，越容易出現「價格先漲，生活機能還沒來」的問題。台灣買方如果要碰 Long Thanh 題材，我會優先看合法住宅、成熟開發商、清楚產權與真實租客，而不是追農地、遠郊土地或只靠代銷話術的預售案。

2027 展望：利多還在，但報酬會分化

2027 年胡志明市房地產，我會用三種情境看。

我的基準判斷是：胡志明市 2027 不會是一個「整體便宜補漲」市場，而是分化市場。真正好的物件仍可能上漲，但差的物件會被市場拋下。

一郡會繼續扮演資產保值與金融核心角色，但租金收益偏低。七郡會受益於生活機能與南向交通題材，但不能追太高。平陽與以安、順安仍有總價和產業邏輯，但要嚴格挑選通勤與租客需求。捷運一號線周邊有長期價值，但站點品質差異會很大。Long Thanh 走廊是大題材，但最容易被過度行銷。

所以現在到底能不能買？

可以，但要把投資邏輯講清楚。

如果你要的是安全性與長期保值，一郡、Thu Thiem、Ba Son、真正核心河岸和金融商務區仍有討論空間，但你要接受低租金收益與高進場價。

如果你要的是居住租賃需求，七郡、Thao Dien、An Phu、成熟外籍生活圈比較合理，但重點是社區管理、出租市場和未來轉手，而不是只看「富人區」三個字。

如果你要的是成長性，平陽、以安、順安、守德與 Long Thanh 走廊會更有想像空間，但這類標的更考驗選址、開發商、法規與持有時間。

如果你要的是短期價差，我反而會保守。2026 的胡志明市已經有太多好消息被市場看見：新政府、行政合併、捷運、新機場、1290 億美元級基建包。這種市場可以繼續漲，但波動會更大，而且你買到的可能是「故事價格」而不是「資產價格」。

我的結論是：2026-2027 年越南胡志明市房地產仍值得研究，但只適合能持有 7 到 10 年、能看懂法規與區域差異、能承受匯率與流動性風險的投資人。

真正不能做的，是把胡志明市當成 10 年前的低價市場。現在的一郡、七郡、平陽、捷運、機場走廊，已經是五種不同商品。買對邏輯，才有機會吃到越南成長；買錯故事，可能只是替前一個人接下高價。