目錄
重點速讀 2 分鐘｜13 分鐘深讀日本房地產可以買，但不能只靠三句話買：「日圓便宜、永久產權、收租穩」。
這三句都不是錯，但都只說了一半。真正重要的是：你買的是東京核心區公寓、大阪都心資產、福岡生活圈公寓，還是地方老屋、郊區戸建、度假區二手物件？這些看起來都叫日本房地產，但它們的風險、流動性、租客、貸款與退出條件完全不同。
疫情後到 2025 年，日本房市不是平均上漲，而是明顯分化。國土交通省最新可比資料顯示，全國「マンション（区分所有）」價格指數從 2020 年 12 月的 158.4，上升到 2025 年 12 月的 225.1，約漲 42.1%；但住宅地只從 102.5 到 119.8，約漲 16.9%；戸建住宅從 103.8 到 121.9，約漲 17.4%。（資料：國土交通省不動產價格指數、2025 年 12 月・第 4 季 PDF）
這就是 2026 年台灣人看日本房地產時，最需要先理解的分水嶺：
日本不是整個國家都便宜，也不是整個國家都會漲。真正大漲的是核心城市、核心車站、核心公寓；真正危險的是你用核心城市的故事，去買沒有核心需求的物件。
本文資料查證日為 2026-06-12。國土交通省不動產價格指數頁面顯示，最新已公布資料為 2026-03-31 發布的 2025 年 12 月及第 4 季資料；2026 年 1 月、2 月指數則因修正作業延後公布。中古公寓區域價格採土地代データ依國土交通省不動產交易價格資料「中古マンション等」整理的 2020 與 2025 年資料，本文用 70 平方公尺換算，方便台灣讀者比較，不代表每一戶實際成交價。（資料：國土交通省不動產價格指數）
先講結論：能買，但要先知道你買的是什麼錢
如果你買日本房地產，是為了 10 年以上資產配置、分散台幣資產、持有核心城市稀缺地段，那日本仍然有研究價值。
如果你買日本房地產，是為了短期三到五年賺價差，或只靠表面租金投報率，那 2026 年已經不是很舒服的進場點。核心區價格漲了，租金沒有同等速度追上；非核心區看似便宜，但流動性、人口、修繕、空置與退出風險更高。
我的看法很直接：
- 東京核心、大阪都心、福岡中央與博多、名古屋核心區，可以研究，但要接受「低現金流、長期持有、重資產配置」。
- 地方便宜老屋、觀光短租物件、超高表面投報套房，要非常小心。便宜常常不是折價，而是市場在替你標出問題。
- 台灣人買日本房產最大的坑，不是法律不能買，而是買完以後才發現貸款、稅務、管理、修繕、民泊、匯率、繼承與退出都要自己處理。
疫情後日本房價：漲最多的是公寓，不是所有住宅
先看官方指數。國土交通省不動產價格指數以 2010 年平均為 100，最新 2025 年 12 月數字如下。（資料：國土交通省 2025 年 12 月不動產價格指數 PDF）
| 類別 | 2020/12 指數 | 2025/12 指數 | 2020/12-2025/12 變化 |
|---|---|---|---|
| 住宅総合 | 117.3 | 148.0 | +26.2% |
| 住宅地 | 102.5 | 119.8 | +16.9% |
| 戸建住宅 | 103.8 | 121.9 | +17.4% |
| マンション（区分所有） | 158.4 | 225.1 | +42.1% |
這張表很重要。它說明疫情後日本房價的主角，不是所有房子，而是區分所有公寓，尤其是都市核心公寓。
這也解釋了為什麼台灣人會同時聽到兩種完全相反的說法：
一邊說日本房地產很強，東京大阪福岡都漲，海外資金還在買。
另一邊說日本地方人口減少、老屋空置、利率上升、建商壓力變大。
兩邊都可能是真的。只是它們講的是不同市場。核心城市公寓變成資產市場，地方老屋與郊區住宅仍然面對人口與老化問題。
2020 到 2025：台灣人常看的核心區漲了多少？
以下用 70 平方公尺換算，方便台灣讀者比較同一種尺度。資料來源為土地代データ依國土交通省「中古マンション等」交易資料整理；每一列附上該區資料來源。
| 區域 | 2020 年 70㎡換算 | 2025 年 70㎡換算 | 2020-2025 漲幅 | 2025 年平米單價 | 資料來源 |
|---|---|---|---|---|---|
| 東京港區 | 9,716.9 萬日圓 | 1 億 5,712.0 萬日圓 | +61.7% | 224.46 萬日圓/㎡ | 土地代データ：港區 |
| 東京中央區 | 7,723.7 萬日圓 | 1 億 2,514.3 萬日圓 | +62.0% | 178.78 萬日圓/㎡ | 土地代データ：中央區 |
| 東京澀谷區 | 8,574.3 萬日圓 | 1 億 2,701.2 萬日圓 | +48.1% | 181.45 萬日圓/㎡ | 土地代データ：澀谷區 |
| 大阪市北區 | 4,738.3 萬日圓 | 7,133.2 萬日圓 | +50.5% | 101.90 萬日圓/㎡ | 土地代データ：大阪北區 |
| 大阪市中央區 | 4,529.2 萬日圓 | 6,381.2 萬日圓 | +40.9% | 91.16 萬日圓/㎡ | 土地代データ：大阪中央區 |
| 福岡市中央區 | 3,193.0 萬日圓 | 4,210.3 萬日圓 | +31.9% | 60.15 萬日圓/㎡ | 土地代データ：福岡中央區 |
| 福岡市博多區 | 2,863.6 萬日圓 | 3,431.9 萬日圓 | +19.8% | 49.03 萬日圓/㎡ | 土地代データ：福岡博多區 |
| 名古屋市中區 | 3,392.8 萬日圓 | 4,060.8 萬日圓 | +19.7% | 58.01 萬日圓/㎡ | 土地代データ：名古屋中區 |
這張表可以拆掉第二個迷思：日本核心城市已經不是「便宜海外房地產」。
東京港區、中央區從 2020 到 2025 年約漲 62%，大阪北區漲約 50.5%，福岡中央區漲約 31.9%。這不是還沒開始的市場，而是已經重新定價過的市場。
但也可以看到另一件事：日本漲幅不是平均的。東京核心區漲最快，大阪都心跟上，福岡與名古屋則是比較溫和。這就是你買日本房地產時最重要的問題：你要買的是流動性、資產稀缺性，還是租金收益？
台幣換算：台灣人最有感的一段
以下用台灣銀行 2026-06-12 04:44 牌告日圓即期賣出 0.2004 台幣/日圓換算。台銀牌告匯率僅供參考，實際換匯仍以銀行當下報價為準。（資料：台灣銀行牌告匯率）
| 區域 | 2020 年 70㎡約合台幣 | 2025 年 70㎡約合台幣 | 台幣增加額 |
|---|---|---|---|
| 東京港區 | 約 1,947.3 萬台幣 | 約 3,148.7 萬台幣 | 約 +1,201.4 萬台幣 |
| 東京中央區 | 約 1,547.8 萬台幣 | 約 2,507.9 萬台幣 | 約 +960.1 萬台幣 |
| 東京澀谷區 | 約 1,718.3 萬台幣 | 約 2,545.3 萬台幣 | 約 +827.0 萬台幣 |
| 大阪市北區 | 約 949.6 萬台幣 | 約 1,429.5 萬台幣 | 約 +479.9 萬台幣 |
| 大阪市中央區 | 約 907.7 萬台幣 | 約 1,278.8 萬台幣 | 約 +371.1 萬台幣 |
| 福岡市中央區 | 約 639.9 萬台幣 | 約 843.8 萬台幣 | 約 +203.9 萬台幣 |
| 福岡市博多區 | 約 573.9 萬台幣 | 約 687.8 萬台幣 | 約 +113.9 萬台幣 |
| 名古屋市中區 | 約 679.9 萬台幣 | 約 813.8 萬台幣 | 約 +133.9 萬台幣 |
如果用台灣人的購屋感受來說，2020 年你看東京中央區 70 平方公尺，約 1,548 萬台幣；到 2025 年，變成約 2,508 萬台幣。大阪北區從約 950 萬台幣變成約 1,430 萬台幣。福岡中央區也從約 640 萬台幣變成約 844 萬台幣。
所以現在的問題不是日本房地產能不能買，而是你是否接受：你買到的是已經漲過一輪的核心城市資產，而不是早期低基期。
外國人能不能買日本房？
一般法制上，日本不像越南、泰國、新加坡部分住宅市場那樣，對外國人購買住宅或土地設很多國籍限制。公開資料整理顯示，日本不動產買賣原則上允許外國人取得所有權，外國人可以用和日本買方類似的方式購買或租賃不動產。（資料：Housing in Japan：Foreign ownership）
但「可以買」不等於「買起來和日本人一樣簡單」。
非居住者取得日本不動產後，可能涉及日本銀行相關的事後報告；2024-04-01 起，若新登記所有權人沒有日本地址，不動產登記申請也需要處理日本國內聯絡人資訊或載明無國內聯絡人；部分自治體還可能要求非居住者設納稅管理人，負責收稅單與處理納稅。（資料：Housing in Japan：Foreign ownership）
換句話說，台灣人買日本房最大的問題通常不是「買不了」，而是「買了以後誰幫你收信、報稅、繳稅、處理租客、修繕與登記文件」。
另外，買日本房不等於取得日本居留權。日本沒有「買一間房就給你永居」這種簡單版黃金簽證邏輯。你若要長住日本，仍要另外符合工作、經營管理、配偶、留學、高度專門職等在留資格要求。房子可以是資產，但不是簽證本身。
台灣人最常踩的 12 個坑
第一個坑：把「永久產權」聽成「沒有成本」。
日本不動產的所有權確實清楚，但持有期間仍有固定資產稅、都市計畫稅、管理費、修繕積立金、保險、代管費與修繕支出。東京都主稅局資料顯示，固定資產稅標準稅率常見為 1.4%，都市計畫稅稅率上限常見為 0.3%；住宅用地有小規模住宅用地等課稅標準特例，但房屋與土地仍會每年課稅。（資料：東京都主稅局：固定資產稅與都市計畫稅）
第二個坑：只看表面投報率。
很多日本房產廣告會寫「表面利回り 5%」、「滿租中」、「租金穩定」。但表面投報率通常還沒扣管理費、修繕積立金、代管費、固定資產稅、都市計畫稅、空置、修繕、租客退租清潔與仲介費。東京核心區現在價格高，淨收益常常很薄。你以為買的是收租商品，實際上可能是低現金流資產配置。
第三個坑：貸款想得太簡單。
日本房貸利率相對台灣低，但外國人不一定借得到。若你沒有日本在留資格、沒有日本收入、沒有在日本報稅紀錄，很多銀行會非常保守，甚至要求全現金或高自備款。台灣買方常常是看物件時覺得很美，談到融資才發現條件完全不同。
第四個坑：用日圓便宜當唯一理由。
日圓貶值會讓台灣買方覺得日本便宜，但匯率是雙刃劍。你用台幣換日圓買房，未來若賣出換回台幣，報酬會同時受房價與匯率影響。房價漲 10%，不代表你換回台幣一定賺 10%。
第五個坑：忽略屋齡與耐震。
日本房屋有「建物會老、土地才是主要價值」的市場文化。公開資料整理指出，日本住宅常被市場視為有有限壽命，木造住宅與鋼筋混凝土建物都會隨屋齡被折價；日本又位於地震活躍區，1981 年建築基準法耐震要求重大修正前後，市場對老屋的風險評價不同。（資料：Housing in Japan：Construction and earthquake-proof construction）
第六個坑：買便宜地方老屋，以為是撿到寶。
日本地方有很多便宜空屋，但便宜背後常常有原因：人口流出、車站距離遠、修繕成本高、耐震不足、再販困難、租客少、管理弱、甚至拆除成本比買價更痛。空屋不是不能買，但它比較像專案，不是被動投資。
第七個坑：把民泊當固定收益。
日本觀光強，台灣買方很容易想到 Airbnb 或民泊。但民泊要看旅館業法、住宅宿泊事業法、自治體規則、消防規範、管理規約、鄰居態度與代營成本。很多公寓管理規約直接禁止短租。買之前沒有查管理規約，就把民泊收入放進試算表，是很危險的。
第八個坑：買到租得掉、賣不掉的產品。
小套房、老舊區分、公寓一樓、離站遠、總戶數過少、修繕積立金不足的物件，有時可以出租，但下一手買方很窄。日本房產投資不能只看租客，也要看未來誰會接手。
第九個坑：低估修繕積立金與大規模修繕。
日本公寓通常有管理組合與修繕積立金。屋齡越高，外牆、電梯、給排水、屋頂、防水等大修壓力越大。修繕積立金太低，不一定是好事，可能代表未來會調漲或臨時追加負擔。
第十個坑：不懂事故物件與告知事項。
日本市場對事故物件、心理瑕疵、鄰里問題、漏水、白蟻、管理糾紛等很重視。台灣買方若語言不熟，只看價格與照片，容易忽略重要事項說明書裡的風險。宅建士的說明不是形式，是真的要聽懂。
第十一個坑：家族共同持有與繼承沒有先想好。
法務省說明，2024-04-01 起，日本相續登記申請義務化，繼承人知道不動產取得與所有權取得後，原則上 3 年內要申請相續登記；無正當理由未申請，可能被處 10 萬日圓以下過料。（資料：法務省：相続登記の申請義務化）
台灣人常用夫妻、父母子女、公司或親友名義買海外房產，但如果一開始沒有想好繼承、贈與、稅務、出售同意與印章文件，未來會很麻煩。
第十二個坑：買房前沒想退出。
日本房產買進有仲介費、登錄免許稅、不動產取得稅、司法書士費；持有有稅金與管理修繕；出售有仲介費與資本利得稅問題。短期三到五年轉售，除非價格大漲，否則很容易被交易成本吃掉。
怎麼分辨日本房產能不能買？
第一，看人口與車站，而不是看行政區名字。
東京不是每一區都一樣，大阪不是離難波近就一定好，福岡也不是中央區每一站都安全。你要看的是最近車站、步行距離、通勤動線、生活機能、租客屬性、未來供給與再販買方。
第二，看屋齡與管理，而不是只看總價。
日本很多老公寓看起來便宜，但你要看修繕積立金餘額、長期修繕計畫、管理組合狀況、總戶數、電梯、耐震、漏水紀錄、大規模修繕履歷。便宜物件最怕的不是買貴，而是買到沒有下一手。
第三，看淨收益，而不是表面收益。
你至少要把管理費、修繕積立金、固定資產稅、都市計畫稅、代管費、空置、租客退租、修繕、保險、匯款成本都扣掉。扣完以後還能接受，才是真的收益。
第四，看匯率與資金期限。
如果你未來一定要在三年內換回台幣，那你承擔的是房價與日圓匯率雙重波動。如果你可以持有 10 年以上，匯率短期波動相對容易被時間分散。
第五，看你買的是資產配置，還是投資專案。
東京港區、中央區、澀谷區，大阪梅田、本町、難波，福岡天神、博多這類核心區，更像長期資產配置。地方老屋、民泊、翻修出租、空屋再生，則更像專案投資。專案投資不是不能做，但你需要時間、團隊、語言與在地執行力。
我會怎麼買？
如果預算充足，我會優先研究東京核心區與大阪核心區，但不追求高租金投報率，而是把它當成長期資產配置。這類物件的重點是流動性、地段、管理、屋齡與未來再販，而不是表面利回り漂亮。
如果預算中等，我會研究大阪中央區、北區外圍與福岡中央區、博多區，但只看車站與生活機能真正成立的物件。福岡看起來比東京大阪便宜，但供給、人口與租金承受力仍要逐案檢查。
如果預算較小，我不會因為想買日本就硬買地方便宜老屋。很多便宜物件不是給海外被動投資人買的，而是給有在地團隊、有修繕能力、有時間處理行政與租客的人買的。
如果目標是自用度假，那就不要假裝自己在投資。自用房可以買，但要把它當生活消費與資產配置的混合體，不要用租金收益來說服自己。
最後結論：日本房地產不是不能買，是不能再用 2019 年的想像買
疫情後，日本核心城市公寓已經明顯重估。國土交通省全國區分所有公寓價格指數從 2020 年 12 月到 2025 年 12 月上漲約 42.1%；東京港區、中央區 70 平方公尺換算價格約漲 62%；大阪北區約漲 50.5%；福岡中央區約漲 31.9%。（資料：國土交通省不動產價格指數 PDF、東京港區、東京中央區、大阪北區、福岡中央區）
所以，台灣人 2026 年看日本房地產，要從「便宜」改成「分辨」。
分辨核心與非核心。
分辨資產與專案。
分辨表面收益與淨收益。
分辨可以買，和適合你買。
日本房地產真正值得買的地方，是制度清楚、產權穩定、租賃市場成熟、核心城市資產具備長期需求。真正危險的地方，是你用這些優點，去替一間沒有流動性、沒有管理品質、沒有租客深度的物件找理由。
我的答案是：日本房地產能買，但只適合已經把時間拉長、成本算細、地段縮小、退出想清楚的人。
買對，它是很好的長期海外資產。
買錯，它只是披著「日本很安全」外衣的低流動性負債。
本文不是法律、稅務或投資建議。實際購屋、申報、登記、稅務、貸款與簽證問題，請在交易前洽日本宅建士、司法書士、稅理士、行政書士與熟悉台日跨境稅務的專業人士確認。
資料來源與查證
- 國土交通省：不動產價格指數。https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html
- 國土交通省：不動產價格指數 2025 年 12 月・第 4 季 PDF。https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001991493.pdf
- 土地代データ：東京都港區中古公寓價格。https://tochidai.info/mansion/tokyo/minato/
- 土地代データ：東京都中央區中古公寓價格。https://tochidai.info/mansion/tokyo/chuo/
- 土地代データ：東京都澀谷區中古公寓價格。https://tochidai.info/mansion/tokyo/shibuya/
- 土地代データ：大阪市北區中古公寓價格。https://tochidai.info/mansion/osaka/osaka-kita/
- 土地代データ：大阪市中央區中古公寓價格。https://tochidai.info/mansion/osaka/osaka-chuo/
- 土地代データ：福岡市中央區中古公寓價格。https://tochidai.info/mansion/fukuoka/fukuoka-chuo/
- 土地代データ：福岡市博多區中古公寓價格。https://tochidai.info/mansion/fukuoka/fukuoka-hakata/
- 土地代データ：名古屋市中區中古公寓價格。https://tochidai.info/mansion/aichi/nagoya-naka/
- 台灣銀行牌告匯率，查證時間 2026-06-12 04:44。https://rate.bot.com.tw/xrt?Lang=zh-TW
- 東京都主稅局：固定資產稅與都市計畫稅。https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/kazei/real_estate/kotei_tosi
- Housing in Japan：Foreign ownership、耐震與住宅市場背景。https://en.wikipedia.org/wiki/Housing_in_Japan
- 法務省：相続登記の申請義務化。https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html